Oamenii au o varietate de motive pentru care doresc să cumpere o a doua casă; unii oameni ar putea dori o evadare în vacanță, unii ar putea dori să câștige venituri din închirierea de case, iar alții vor dori să cumpere o casă care trebuie „reparată” pentru pensionare. Dacă vă gândiți să cumpărați o a doua casă din orice motiv, ar trebui să cântăriți toate avantajele și dezavantajele înainte de a vă angaja într-un alt credit ipotecar.
Etapa
Partea 1 din 3: Decizia dacă cumpărarea este potrivită pentru dvs
Pasul 1. Uită-te la piață pentru a cumpăra
Prețurile caselor sunt în prezent ieftine sau scumpe? Încercați să căutați un grafic al venitului gospodăriei la prețurile locuințelor și să vedeți dacă orașul pe care îl căutați are un raport ridicat față de alte orașe. Rețineți că unele orașe, cum ar fi New York și San Francisco, pot fi istoric imune la rapoarte similare.
Discutați cu unul sau mai mulți agenți imobiliari despre prețurile relative ale locuințelor. Chiar dacă nu primiți un răspuns definitiv (este greu să evaluați dacă piața internă este ieftină sau scumpă, deoarece informațiile nu sunt întotdeauna clare), este posibil să obțineți indicii despre anumite piețe de urmărit sau chiar despre casele care sunt vândând bine. Aceste informații sunt valoroase
Pasul 2. Să presupunem că nu veți putea închiria a doua casă
O a doua casă este încă o investiție sigură fără ca chiria să susțină lista cheltuielilor? În caz contrar, ar trebui să puneți la îndoială în mod serios decizia de a cumpăra o a doua casă. Prea multe familii cumpără case secundare supraevaluate, mizând că le vor putea închiria atunci când nu locuiesc în ele. Atunci când închirierea devine irealizabilă, imposibilă sau produce randamente mult mai mici decât se aștepta, proprietarii de case găsesc doar o investiție eșuată.
Pasul 3. Enumerați costurile posibile
Enumerați toate costurile posibile ale deținerii unei case. Puteți încadra toate aceste costuri în bugetul dvs., lăsând totuși spațiu? Da, veți construi capitaluri proprii cu o a doua casă, dar dacă investiția într-o a doua casă vă menține strâns în fiecare lună, este mai bine să așteptați până când ați achitat primul dvs. credit ipotecar, de exemplu. Iată câteva costuri posibile de luat în considerare:
- Impozitul pe proprietate. Diferit în fiecare țară; impozitul mediu anual pe proprietate în Los Angeles este de 1.200 USD pentru o casă de 100.000 USD, sau 1,2%. Dacă impozitele pe proprietate în orașul pe care îl considerați sunt foarte mari, verificați impozitele pe proprietăți imobiliare din orașele învecinate. Puteți economisi o mulțime de bani pe taxele imobiliare prin simpla cumpărare a unei case într-un oraș în apropierea locației dorite, care nu are o povară fiscală mare.
- Conturi de bază. Acest lucru ar trebui să fie mult mai mic dacă casa este neocupată pentru cea mai mare parte a anului, dar nu trebuie neglijată.
- Costuri de reparații / întreținere. Casele sunt lucruri vii - cresc, îmbătrânesc, au nevoie de ajutor. Luați în considerare costurile renovărilor și serviciilor regulate de întreținere, cum ar fi amenajarea teritoriului. Curtea și grădina celei de-a doua case trebuie întreținute dacă există un chiriaș sau dacă sunteți absent o parte a anului. În lunile de vară, buruienile sălbatice și iarba netăiată anunță că proprietatea este nelocuită. În climatul rece, aleile și aleile care nu sunt curățate de zăpadă sunt o invitație la vandalism sau furt.
- Asigurare sporită. Costurile asigurării pot fi mai mari deoarece proprietatea nu a fost ocupată de câțiva ani sau pentru că a fost închiriată.
- Servicii de administrare a proprietății. Compania de administrare a proprietății ar trebui să ia în calcul un factor de cost mare, mai ales dacă cumpărați o a doua casă foarte departe de reședința principală. Dacă închiriați o proprietate, va trebui să aranjați ca cineva să ofere reparații de urgență locatarului dvs. Dacă aveți o casă de vacanță retrasă, veți dori să vă asigurați că cineva poate verifica țevile înghețate sau un acoperiș cu scurgeri sau orice posibilă deteriorare a casei în timpul absenței dumneavoastră.
Pasul 4. Nu vă bazați doar pe aceleași credite fiscale pe care le-ați putea obține pentru prima dvs. casă
Verificați cu IRS (sau DGT în Indonezia) pentru a afla care vor fi implicațiile fiscale pentru locuințele secundare. Pentru mulți oameni, a doua taxă de proprietate asupra locuințelor costă mai mult decât creditul fiscal, mai ales dacă locuiți în casă mai mult decât numărul de zile în care ați închiriat-o.
De exemplu, dacă închiriați casa pentru mai puțin de 14 zile, nu este necesar să includeți acel venit. Dacă locuiți în casă mai puțin de 14 zile pe an, proprietatea dvs. este considerată o afacere și până la 25.000 USD pe an în pierderi deductibile
Pasul 5. Consultați un CPA (contabil public) sau un consultant fiscal înainte de a începe să căutați o a doua casă
Un contabil public sau un consultant fiscal vă va putea oferi informații exacte și actualizate despre revocări fiscale, împrumuturi, rate ale dobânzii etc. De exemplu, s-ar putea să puteți estima un credit ipotecar mai scump, cu o rată a dobânzii mai mare, indiferent de istoricul dvs. de credit - de obicei, a doua locuință costă mai mult.
Partea 2 din 3: Primul pas corect
Pasul 1. Luați în considerare prima închiriere în zona în care intenționați să cumpărați
Mulți oameni fac greșeala de a cumpăra proprietăți pe o piață în care nu știu nimic și de care, în cele din urmă, nu le pasă cu adevărat. Chiar dacă intenționați să utilizați a doua casă ca investiție și să o închiriați, ar trebui să fie în primul rând un loc în care să vă vedeți locuind acolo, chiar dacă doar câteva săptămâni pe an. Închiriați în zonă cel puțin o vreme pentru a vă asigura că vă simțiți confortabil.
Pasul 2. Vorbește cu localnicii și fii unul dintre ei
Aflați ce le place localnicilor din zonă; unde cred ei că este viitorul zonei; cât trăiesc acolo etc. Localnicii vă pot oferi o imagine bună a modului în care este viața în zonă. Utilizați aceste informații pentru a determina dacă cumpărarea unei proprietăți are o investiție bună pe termen lung.
-
Fii și tu localnic (când închiriezi un moment), astfel încât să poți investiga câțiva dintre factorii care vor crește valoarea potențialei case:
- Distanța de la o școală bună
- Opțiuni de transport fiabile și extinse
- Alegerea locurilor de cumpărat
- Distanța până la spital, precum și prezența secției de poliție și a pompierilor
- Rata scăzută a criminalității
Pasul 3. Vedeți cât costă „comps” în acea zonă
Companiile sau prețurile comparabile ale locuințelor ar trebui să vă ofere o idee bună despre cât de scumpe sunt în general casele din zonă. Puteți vorbi direct cu un agent imobiliar pentru a obține date despre prețuri comparabile ale locuințelor. Cheia pentru prețuri comparabile la domiciliu este să ne uităm la prețul de vânzare, nu la prețul listat. Folosiți prețuri comparabile ale casei pentru un ghid aproximativ - doar pentru că o casă cu 4 dormitoare și 3 băi pe aceeași stradă vândută cu 575.000 de dolari (7,6 miliarde de rupii) nu înseamnă că o casă cu 4 dormitoare și 3 băi este ceea ce vrei și tu vei avea la fel Preț.
Pasul 4. Începeți să vă familiarizați cu responsabilitățile proprietarului dacă intenționați să îl închiriați
Dacă doriți să închiriați o a doua casă și să construiți capitaluri proprii, este important să știți ce se așteaptă de la dvs. Nu te pune sub amenințarea legii fiind leneș sau ignorant - vei fi lapidat. Iată doar câteva lucruri pe care ar trebui să începeți să le priviți ca potențial proprietar de case de închiriat:
- Aflați cum să expulzați un chiriaș sau să reziliați un contract de închiriere.
- Studiați legile statului dvs. cu privire la depozitele de garanție, ce pot fi acoperite - curățenie, chirie neplătită, daune excesive - și care nu pot fi acoperite - modernizări ale mobilierului, daune normale, reparații - de către acesta.
- Aflați cum să structurați o cerere de închiriere și procesul de selecție a chiriașilor. Legile antidiscriminare obligă în mod legal să respectați regulile aplicabile.
- Cunoașteți-vă îndatoririle referitoare la reparații și întreținere de rutină.
- Protejați-vă de răspunderea pentru rănile chiriașilor. Puteți fi responsabil pentru orice accident grav care implică un chiriaș pentru care este responsabilitatea chiriașului să se protejeze împotriva acestuia sau să îl remedieze cât mai repede posibil.
- Cunoașteți lista drepturilor chiriașilor, în special în ceea ce privește confidențialitatea. În majoritatea țărilor, trebuie să anunțați chiriașul cu 24 de ore înainte dacă intenționați să reparați sau să arătați proprietatea, cu excepția cazului de urgență.
Pasul 5. Obțineți un agent imobiliar
Un agent imobiliar, cu cel puțin 5 ani de experiență în zona dorită, va fi consilierul dvs. pe parcursul experienței de cumpărare. Un agent imobiliar vă va ajuta să restrângeți căutarea locuinței până când ați eliminat toate, cu excepția celor mai bune. Apoi, după finalizarea achiziției, un bun agent imobiliar va ține legătura cu dvs. după vânzare. Acest lucru devine foarte important pentru proprietarii de case a căror reședință principală este foarte departe de a doua lor casă.
Partea 3 din 3: Finalizarea acordului
Pasul 1. Asigurați-vă finanțarea înainte de a vă decide asupra unei case
Obținerea unei evaluări și apoi pregătirea pentru utilizare a unui credit ipotecar vă vor spune ce tip de locuință vă puteți permite. Deoarece cel mai probabil acesta va fi un credit ipotecar numărul 2, fiți pregătiți să plătiți dobânzi mai mari și probabil că vă veți califica doar pentru un credit ipotecar mai mic. După ce știți cu siguranță bugetul total pe care îl veți obține, alocați bani pentru o avans.
- Pentru a obține cea mai bună a doua ipotecă, creditorii vor căuta adesea un raport datorie-venit (DTI) sub 36%. Aceasta înseamnă că datoria totală, inclusiv primul dvs. credit ipotecar, ar trebui să reprezinte doar o treime din suma pe care o câștigați în fiecare lună. De exemplu, un proprietar de numerar cu un venit de 7.000 USD (92,5 milioane rupii) pe lună și o datorie de 2.500 USD (33 milioane rupii) are un DTI de 35%.
- Fiți pregătit să plătiți 20% din prețul de achiziție. Acești bani vor trebui să provină din economiile dvs. personale sau din capitalul curent de reședință. De asemenea, ați putea lua în considerare împrumuturile de la asigurarea de viață sau de la fondul de pensionare.
Pasul 2. Faceți o ofertă
Faceți o ofertă pentru a doua casă dorită. Fiți pregătit să faceți mai multe sume licitate care, în cele din urmă, le vor depăși pe celelalte înainte de a ajunge la acea sumă licitată finală.
Pasul 3. Faceți pași pentru a începe să vă protejați noua casă
O a doua casă este o investiție, așa că veți dori să vă asigurați că mergeți mai departe pentru a o proteja. Iată câteva lucruri pe care le puteți face pentru a vă actualiza activele:
- Obțineți o inspecție a locuinței înainte de cumpărare. Doriți să fiți la curent cu orice probleme sau defecte pe care vânzătorul nu le-ar fi abordat înainte de vânzare.
- Obțineți o asigurare de proprietate.
- Obțineți o asigurare de daune (cutremur, inundație, incendiu etc.).
sfaturi
- Contactați un agent imobiliar din zona dvs. de interes. Întrebați-i despre proprietățile de închiriat din zonă. De asemenea, este o idee bună să întrebați despre economia locală, deoarece aceasta poate avea un impact mare asupra valorilor proprietăților.
- Nu este nimic în neregulă să te împrietenești cu oamenii legii locali și cu vecinii din zona în care intenționezi să cumperi o a doua casă, mai ales dacă nu vei ocupa casa des. Dacă vecinii tăi te cunosc sau te-au cunoscut, este mai probabil să te contacteze dacă observă că ceva nu este activ.
- Citiți cărți despre devenirea proprietarului unei case de închiriat dacă credeți că veți dori să închiriați a doua casă. Aflați reglementările locale și de stat înainte de a închiria a doua casă. Casele de închiriat vor trebui să respecte toate regulile de siguranță, inclusiv alarmele de fum încorporate și două ieșiri. Lucruri de genul acesta pot părea mici, dar dacă nu sunteți foarte priceput, va trebui să plătiți un profesionist pentru a face reparații și instalări în a doua casă, dacă nu îndeplinește toate cerințele de securitate și zonare.
Avertizare
- Ar trebui să luați în considerare obținerea unei limite mai mari pentru asigurarea de daune pentru o a doua locuință, chiar dacă nu este solicitată o limită mai mare. Nu veți fi tot timpul în a doua casă, așa că veți avea nevoie de asigurări complete pentru incendiu, furt, alte evenimente naturale, cum ar fi inundații și daune cauzate de vânt.
- Este o idee bună să vă gândiți la adăugarea unei asigurări suplimentare de urgență, mai ales dacă intenționați să închiriați casa de vacanță altcuiva.
