Pentru majoritatea persoanelor fizice, aceasta este cea mai mare tranzacție financiară pe care o fac. Prin urmare, luarea unei decizii corecte la prima dată este importantă. Cumpărarea unei case poate fi uneori la fel de plictisitoare ca o grămadă de reguli. Din fericire, îți poți realiza visul de a deveni proprietar într-un mod rapid și ușor, cu condiția să ai cunoștințele și metodele potrivite.
Etapa
Partea 1 din 4: Management financiar
Pasul 1. Consolidați-vă creditul
Cu cât scorul dvs. FICO este mai mare, care variază de la 300 la 850, cu atât rata dobânzii pe care o câștigați este mai bună. Acesta este un lucru foarte important. Diferența dintre dobânda ipotecară de 4,5% și dobânda ipotecară de 5% poate însemna „zece mii de dolari” pe durata de viață a împrumutului.
Solicitați o copie gratuită a raportului dvs. de credit, astfel încât să puteți vedea ce văd creditorii în istoricul dvs. de credit. Plătiți cardul de credit și rezolvați toate problemele de credit
Pasul 2. Solicitați aprobarea prealabilă pentru a obține suma pe care o puteți plăti
Aplicați mai multor creditori în termen de două săptămâni, astfel încât verificările să nu vă pericliteze raportul de credit. Faceți acest lucru „înainte” să contactați un agent imobiliar, astfel încât să aveți încredere în abilitățile dvs. și să nu cădeați într-un accident cu o casă pe care nu vă puteți permite să o achitați.
- Vânzătorul „face plăcere” cumpărătorului care a obținut aprobarea prealabilă. Cumpărătorii care au obținut aprobarea inițială primesc aproape întotdeauna undă verde de la creditori, ceea ce înseamnă că există doar un risc redus de anulare a tranzacției.
- Nu obțineți pre-calificare, nu pre-aprobare. Cele două lucruri sunt diferite. Aprobarea prealabilă înseamnă că împrumutătorii se pregătesc de obicei să vă acorde un împrumut după vizualizarea situațiilor dvs. financiare. Calificarea inițială înseamnă pur și simplu că creditorul „estimează” ceea ce puteți împrumuta. Acest lucru nu înseamnă că veți obține un împrumut.
Pasul 3. Vindeți-vă ipoteca
Așteptați - de ce ar trebui să vă vindeți ipoteca înainte de a decide să cumpărați o casă? Nu este acesta opusul complet? Nu neaparat. Vânzarea unui credit ipotecar înainte de a decide să cumpărați o casă poate fi profitabilă din unul dintre principalele motive:
- Veți ști exact câți bani puteți împrumuta „înainte” să cumpărați o casă. Mulți oameni au un atașament emoțional față de o anumită casă, dar nu o pot deține. S-au luptat să găsească o ipotecă care să poată acoperi prețul casei. Găsirea unui credit ipotecar mai devreme și a unei case secundare este mai puțin tentantă, dar este de două ori inteligentă. În curând veți putea spune dacă casa se încadrează sau nu.
- Gândiți-vă la tipul de avans pe care vă puteți permite să îl plătiți. Acest lucru devine parte a calculului ipotecii dvs., deși nu aveți nevoie de un calcul exact atunci când vindeți ipoteca. Ai o idee generală. Acest lucru va fi discutat mai mult în acest articol.
- Căutați și găsiți comparații pe care creditorii le folosesc pentru a vă determina calificările pentru un împrumut. Comparația care este adesea utilizată este „28 și 36”. Aceasta înseamnă că 28% din venitul dvs. brut (înainte de a plăti impozite) trebuie să acopere costul locuinței pe care intenționați să o cumpărați (inclusiv principiile și dobânzile ipotecare, cum ar fi impozitele pe locuințe și asigurările). Plățile de credit în fiecare lună, atunci când sunt combinate cu cheltuieli în numerar, nu trebuie să depășească 36% din venitul dvs. brut. Găsiți procentajul din venitul dvs. lunar brut (28% și 36% din 3750 USD = 1050 USD, respectiv 1350 USD). Plățile dvs. lunare pentru credit restant nu pot depăși diferența dintre (300 USD) sau altfel nu veți fi aprobat.
Pasul 4. Dacă vă calificați, verificați mai întâi programele disponibile cumpărătorilor
Unele oferă adesea cerințe de plată mai mici. Este oferit de mai multe guverne de stat și locale. De asemenea, este posibil să puteți accesa până la 10.000 USD de la 401 (k) sau Roth IRA fără penalizare. Consultați-vă cu brokerul sau cu un angajat în resurse umane pentru informații specifice cu privire la împrumutul activului în cauză.
Pasul 5. Vorbiți și angajați un avocat (opțional)
Dacă sunteți în căutarea unui proces de cumpărare ușor, fără probleme, atunci probabil că aveți nevoie doar de un agent imobiliar, notar și poate un broker ipotecar. Dar încă o dată trebuie să vă amintiți, când totul poate funcționa fără probleme în funcție de așteptări. Angajați un avocat onest, de reputație (relativ) ieftin dacă:
- Onorariul avocatului reprezintă o fracțiune din bugetul pe care îl cheltuiți în comparație cu suma totală pe care o cheltuiți pentru casa dvs.
- Casa pe care ați cumpărat-o se află sub executare silită sau în litigiu, ceea ce înseamnă că a fost distribuită ca parte a patrimoniului persoanei decedate.
- Bănuiți că vânzătorul ar putea încerca să rupă ușor afacerea sau nu aveți încredere în ei.
- Statul dvs. necesită un avocat pentru a încheia procesul de cumpărare a locuințelor. Șase state necesită în prezent prezența unui avocat. Discutați cu comisia de locuințe a statului dvs. pentru a afla dacă acesta este un proces obișnuit în statul dvs.
Partea 2 din 4: Cumpărarea unei case
Pasul 1. Găsiți un bun agent imobiliar care să vă reprezinte în procesul de căutare și negociere
Agenții imobiliari trebuie să fie: prietenoși, deschiși, atrăgători, calmi, încrezători și calificați. Aflați despre tarifele agenției, metodele, experiența și instruirea urmată. Căutați un agent imobiliar care locuiește în zonă, lucrează cu normă întreagă, are succes în procesul de cumpărare a mai multor proprietăți în fiecare an și are o bună reputație.
- Agenții imobiliari lucrează în general pentru vânzători, dar acest lucru nu este un lucru rău. Slujba unui agent imobiliar este de a conecta persoane care doresc să cumpere și să vândă o anumită casă. Prin urmare, agentul imobiliar are un interes în vânzarea casei. Un bun agent imobiliar își va folosi experiența pentru a vinde casa „potrivită” cumpărătorului „potrivit” - adică tu.
- Când găsiți un agent imobiliar, furnizați detalii complete atunci când descrieți casa dorită - numărul de băi și dormitoare, garajul care se conectează la interiorul casei, terenul liber și orice altceva important, cum ar fi iluminarea bună sau dimensiunea gradina pentru copii.copil.
Pasul 2. Înscrieți-vă în serviciul de așteptare MLS pentru a căuta proprietăți din cartierul dvs
Serviciul de listare multiplă vă va oferi o idee despre cota de piață în intervalul de preț pe care îl așteptați. Agentul dvs. poate face acest lucru și pentru dvs.
Dacă vă înregistrați prin intermediul unui agent imobiliar, acesta este un mod slab de a contacta agentul înregistrat pentru a vedea casa personal. Nu cereți agenților să facă acest lucru decât dacă intenționați să le aveți în numele dvs. - acestea nu vor fi plătite până când clientul nu cumpără casa și este nedrept să le cereți să lucreze neplătite, știind că nu le veți folosi pentru cumpără-ți casa
Pasul 3. Începeți să căutați case care se încadrează în bugetul dvs
Cereți unui agent imobiliar să înceapă să lucreze, dar spuneți-i ce buget aveți. Regula generală aici este că puteți cumpăra o casă cu 2,5 ori salariul anual. De exemplu, dacă valoarea salariului dvs. anual este de 85.000 USD, puteți rezerva o ipotecă minimă de 210.000 USD și, eventual, o sumă mai mare.
Utilizați un calculator de credit ipotecar online pentru a începe să restrângeți numerele și să vă amintiți achizițiile ipotecare din trecut. Păstrați acest număr în minte în timp ce vă pregătiți să găsiți noua casă de vis
Pasul 4. Începeți să vă gândiți dacă sunteți cu adevărat în căutarea unei case
Este posibil să aveți deja îndoieli, dar detaliați-vă finanțele. Există câteva lucruri pe care tu și familia ta ar trebui să le luați în considerare cu atenție:
- De ce ai nevoie tu și familia ta în următorii câțiva ani? Poate că ești doar soț și soție chiar acum, dar există vreo intenție de a avea copii? O casă potrivită și confortabilă doar pentru două persoane va fi mai puțin confortabilă pentru trei sau patru persoane.
- Ce vânzări doriți să faceți? Cu alte cuvinte, care sunt prioritățile tale? Deși credem că cumpărarea unei case este un lucru bun, este adesea o tortură severă atunci când suntem obligați să facem compromisuri. Ești îngrijorat de vecinii confortabili și de școlile bune de la curțile mari? Ai nevoie de o bucătărie mare, utilizabilă, în loc de un dormitor mare și luxos? Ce vei sacrifica atunci când vei avea o perioadă de criză?
- Te aștepți ca veniturile tale să crească în următorii câțiva ani? Dacă venitul dvs. a crescut cu 3% în ultimii ani și aveți un loc de muncă sigur într-o industrie confortabilă, puteți fi sigur că cumpărarea unei ipoteci scumpe, dar totuși rezonabilă, este o posibilitate. Majoritatea cumpărătorilor cumpără case la prețuri relativ ridicate, apoi se transformă în credite ipotecare în decurs de un an sau doi.
Pasul 5. Stabiliți mediul în care doriți să trăiți
Căutați case disponibile în cartierul în care locuiți. Uită-te la prețuri, designuri de case, apropierea de magazine, case și alte facilități. Citiți panourile publicitare, dacă sunt disponibile, și discutați cu localnicii. Uitați-vă la casă și la împrejurimile sale și la condițiile din apropierea casei pentru a vă asigura că nu cumpărați o casă care să vă sclipească doar în ochi.
Zona din jurul locației casei dvs. este uneori o considerație majoră în comparație cu starea casei în sine, deoarece acest lucru va afecta valoarea de vânzare a casei dvs. dacă urmează să o revindeți. Cumpărarea unei locuințe adecvate - mai mare decât un cartier bun poate fi o investiție bună și vă permite să vă identificați și să vă alăturați unei comunități - în care mulți indivizi doresc să trăiască - vă poate determina să oferiți achiziții de proprietăți la un preț rezonabil
Pasul 6. Accesați câteva emisiuni de acasă pentru a evalua cota de piață și a vedea ce doriți
Acordați atenție imaginii generale, numărului de dormitoare și băi, facilităților de bucătărie și spațiului de depozitare. Vizitați proprietăți care vă atrag atenția în momente diferite pentru a verifica blocajele de trafic, disponibilitatea parcării, nivelul de zgomot și activitățile care se desfășoară. Vecinii pașnici la prânz pot fi zgomotoși în perioadele aglomerate și nu știi niciodată dacă îi vizitezi o singură dată.
Pasul 7. Uită-te la comparația caselor din jurul casei tale
Dacă nu sunteți sigur de prețul unei case, utilizați un evaluator local pentru a vă evalua casa, care se va uita și la comparații. Atunci când evaluează o casă, evaluatorul va compara casele din zone care au aceleași caracteristici, dimensiuni. Dacă locuința dvs. este mai scumpă decât alte case, sau evaluatorul găsește locuința într-o zonă diferită sau mai departe 1⁄2 mile (0,8 km), fii atent! Nu cumpărați niciodată cea mai scumpă casă din cartier. Este posibil ca băncile să împiedice finanțarea locuințelor și este posibil să nu vă vedeți niciodată casa la prețuri corespunzătoare. Dacă vă permiteți, cumpărați o casă puțin mai scumpă în cartierul dvs. - deoarece casele din jur se vând la un preț mai mare decât ceea ce plătiți, valoarea casei dvs. va crește.
Partea 3 din 4: Efectuarea unei oferte
Pasul 1. Dacă este posibil, adaptați-vă oferta la condițiile vânzătorului
Nu este ușor și adesea imposibil, dar este inofensiv să încerci atunci când faci cea mai mare achiziție din viața ta. Iată câteva lucruri pe care trebuie să le țineți cont de oferta dvs.:
- Ce oferă vânzătorul în ceea ce privește perspectivele financiare? Au nevoie sau așteaptă bani? Vânzătorii care nu au bani în numerar vor fi mai mult decât fericiți să primească oferte pentru a reduce prețul dat.
- De cât timp s-a vândut casa? Locuințele care au fost vândute de mult timp pot fi negociate la o valoare mai mică.
- Au mai cumpărat o casă? Dacă vânzătorul nu locuiește în prezent în casa pe care o vând, va fi mult mai ușor să licitați la un preț mai mic decât v-ați putea imagina.
Pasul 2. Uită-te la comparațiile de prețuri atunci când îți faci oferta
Casele din apropiere au, de asemenea, un preț similar („prețul oferit”) și ce vând acolo? Dacă casele din zonă vând în mod regulat cu aproximativ 5% sub prețul cerut, gândiți-vă să faceți o ofertă care variază între 8% și 10% sub prețul cerut.
Pasul 3. Calculați cheltuielile pentru casa dvs
Luați în considerare valoarea anuală a impozitului pe locuință și a asigurării din zona dvs. și prețul mediu al locuinței pe care încercați să o cumpărați. Luați în considerare și câți bani vă așteptați să plătiți. (Aceasta variază în sume variabile, care variază de obicei între 3 și 6 la sută din banii pe care îi împrumutați. Instituțiile de credit oferă adesea rate de rambursare mai mici membrilor lor.) Introduceți suma totală pe un calculator ipotecar (îl puteți găsi online sau creați propriul dvs..) Dacă rezultatul depășește 28% din venitul dvs. brut (sau dacă un procent scăzut este utilizat de creditori în situația dvs.) atunci veți avea dificultăți în obținerea unui credit ipotecar.
Stabiliți dacă trebuie să vă vindeți vechea casă pentru a obține una nouă. Dacă este necesar, cumpărarea unei case noi depinde foarte mult de vânzarea casei vechi. O ofertă dependentă prezintă un risc mai mare și este mai puțin așteptată de către vânzător, deoarece vânzarea nu poate fi finalizată până când vechea casă a cumpărătorului nu este vândută. Prima dată, poate doriți să vă puneți vechea casă pe piață
Pasul 4. Dacă vrei cu adevărat o casă, fii pregătit să faci o ofertă peste prețul cerut
Disponibilitatea și cererea pieței sunt de obicei coercitive. Dacă mulți indivizi concurează pentru un număr mic de case, fiți pregătiți să licitați cât mai sus posibil. Unii cumpărători de case nu cred că încă mai țineți cea mai mare ofertă, dar puteți constata cu ușurință că puteți învinge celelalte oferte și nu au niciodată șansa de a licita pentru casa dvs. Dacă doriți să vă oferiți ceea ce doriți cu adevărat în casa dvs., faceți o ofertă mare.
Pasul 5. Vorbiți cu agentul dvs. imobiliar când sunteți gata să vă trimiteți oferta
Deși instrucțiunile pentru licitare pot varia de la un stat la altul, acest lucru se întâmplă de obicei: vă trimiteți oferta unui broker, care apoi o prezintă reprezentantului vânzătorului. Vânzătorul decide apoi să accepte, să respingă sau să facă oferta opusă.
Introduceți un avans cu oferta dvs. Când sunteți de acord cu o ofertă, o formalizați în documente, ceea ce înseamnă că fie vă angajați să cumpărați o casă, fie să pierdeți un depozit, cu excepția cazului în care nu primiți aprobarea finală a ipotecii sau dacă se întâmplă ceva în timpul inspecției, pe care nu îl puteți accepta. Atâta timp cât documentele sunt deținute de o terță parte (de obicei 30 până la 90 de zile), creditorul dvs. întocmește finanțare pentru achiziție și vă aprobă ipoteca
Partea 4 din 4: Breaking the Deal
Pasul 1. Stabiliți cât de mult aveți nevoie pentru a obține afacerea
Avansul reprezintă valoarea justă sau proprietatea asupra casei. Banii sunt și bani care nu trebuie să fie supuși dobânzii. Cu cât vă permiteți să achitați sau să vă cumpărați o plată în avans, cu atât mai puțini bani veți avea nevoie pentru a achita plățile la domiciliu.
- Vă așteptați să furnizați 10-20% din „valoarea” convenită a casei. Rețineți că valoarea casei poate fi mai mare sau mai mică decât prețul de vânzare al casei.” De exemplu, dacă aveți o plată în avans de 30.000 USD, o veți folosi pentru o plată anticipată a unei case între 300.000 USD (10%) sau 150.000 USD (20%). Bugetarea unor sume mai mici adesea, dar nu necesită neapărat să plătiți pentru asigurarea ipotecară privată (PMI), care vă mărește cheltuielile lunare, dar este deductibilă din impozite.
- Dacă nu puteți face o plată în avans de 10% -20% pentru casa dvs., dar aveți un credit bun și un venit stabil, un broker ipotecar vă poate ajuta cu o combinație sau o ipotecă FHA. Așadar, faceți prima ipotecă cu până la 80% din valoarea casei și a doua ipotecă pentru restul. Chiar dacă a doua rată a ipotecii este ușor mai mare, dobânda deductibilă și plățile combinate ar trebui să fie totuși mai mici decât prima ipotecă cu PMI. Dacă cumpărați o casă, luați în considerare Programul Nehemiah pentru a primi ajutor cu plata în avans.
Pasul 2. Asigurați-vă că aprobarea finală poate fi estimată printr-o inspecție convenabilă la domiciliu
Solicitați următoarele sondaje și rapoarte: recenzii de case, stele, termite, radon, materiale periculoase, urcări, inundații, cutremure și rate ale criminalității. (În general, vă vor dura 7-10 zile pentru a finaliza inspecția - asigurați-vă că agentul dvs. explică totul pe deplin la semnarea contractului de cumpărare și vânzare.)
- Costul revizuirii unei case variază între 150 și 500 USD, în funcție de zonă, dar acest lucru poate preveni o greșeală de 100.000 USD. Acest lucru este valabil mai ales pentru casele rya, deoarece doriți să evitați cheltuieli suplimentare, cum ar fi vopseaua, izolația azbestului și mucegai.
- Dacă utilizați rezultatele recenziei pentru a licita prețul casei, nu îl atribuiți și nu îl includeți în contract. Instituția de creditare vă va cere să furnizați o copie a rezultatelor revizuirii dvs., ceea ce va invalida evaluarea evaluării acestora.
Pasul 3. Faceți o inspecție completă a locuinței și asigurați-vă că contractul este condiționat de rezultate
Obținerea unei inspecții a casei este o parte importantă a experienței de cumpărare a casei. Fără cunoașterea valorii casei oferite pentru profit, precum și a adevăratei sale valori, poate fi un dezastru financiar care va avea loc. Cumpărătorii de case fac „estimări” atunci când își dau seama de un nou buget de achiziție de locuințe. Aceste estimări pot fi semnificativ greșite și pot pune familia într-o situație financiară proastă.
Pasul 4. Salvați scrisoarea de acord
O scrisoare de acord este întocmită de obicei la un notar și implică semnarea documentelor referitoare la proprietate și a unui contract de ipotecă. Un pachet de hârtii include actul, acordul că sunteți actualul proprietar al casei și titlul, care arată că nimeni altcineva nu poate da în judecată sau lupta împotriva acestuia. Dacă există încă probleme, banii pot fi omiși în scrisoarea de acord până la rezolvarea problemei, care va fi utilizată ca stimulent pentru vânzător pentru a remedia problema rapid cu scopul de a primi toate drepturile de proprietate. Dacă problema persistă, banii pot fi alocați în documentul acordului până când problema este rezolvată, ceea ce acționează ca un stimulent pentru vânzător să remedieze problema rapid și să accepte tot ceea ce este dat.
Luați în considerare utilizarea avocatului dvs. civil pentru a revizui documentele de încheiere și pentru a fi martori la închiderea dvs. Amintiți-vă, un agent imobiliar nu este capabil să vă ofere sfaturi juridice. Este posibil să trebuiască să cheltuiți până la 200 $ - 400 $ pentru a plăti un avocat într-un timp scurt, dar aceștia sunt plătiți pentru a vă supraveghea
sfaturi
- Asigurați-vă că aveți niște bani economisiți înainte de a începe să căutați opțiuni pentru cumpărarea caselor!
- Încercați să nu alegeți o anumită proprietate. Este un lucru bun să găsești exact ceea ce ai nevoie, dar dacă ai un atașament emoțional față de o casă, vei plăti mai mult decât prețul, deoarece ai un atașament emoțional. Acordurile pot fi, de asemenea, modificate. Creșteți dorința de a vă muta pentru a vedea o altă casă; Nu există o casă perfectă în care vânzătorul să vă poată oferi ceea ce doriți.
- Nu luați niciodată un dispozitiv de măsurare și începeți să măsurați o cameră! Poate să-l anunțe pe agentul imobiliar că sunteți atașat emoțional și să percepeți un anumit preț !!!
Avertizare
- Vânzătorul nu vă lasă să faceți o inspecție a locuinței, deoarece există ceva de ascuns - mergeți!
- Starea actuală a economiei este destul de proastă, unii indivizi spun că acesta este un moment bun pentru a cumpăra case (prețurile locuințelor sunt ieftine), dar alte persoane spun că este un moment nepotrivit pentru a intra în vânzările de case. Discuția și luarea în considerare a tuturor sfaturilor înainte de a cumpăra o casă este în prezent foarte recomandată.
- Aveți grijă de agenții imobiliari care se grăbesc să vândă proprietăți. Este posibil să fie conștienți de un eveniment rău, cum ar fi o prăbușire a cotei de piață. Încercați să căutați oferte care nu sunt furnizate în mod obișnuit de agenți.
