Există mulți factori de luat în considerare atunci când licitați pentru o casă. În primul rând, trebuie să determinați un preț pe care îl puteți cumpăra, la care este, de asemenea, un preț rezonabil de licitat. Există, de asemenea, o serie de factori și condiții pe care le puteți solicita, dar suma care poate fi tolerată în acest caz va depinde de prețul pe care îl solicitați și de condițiile de vânzare a casei. Fii pregătit să mergi la masa de negocieri, deoarece oferta ta inițială poate să nu fie acceptată. Continuați să citiți despre toate acestea în detaliu.
Etapa
Partea 1 din 4: Înainte de a începe - Lucrul cu o companie imobiliară și deținerea propriei dvs
Pasul 1. Obțineți aprobarea
Înainte de a începe să căutați o casă, obțineți aprobarea unei bănci sau a unei instituții financiare pentru un credit ipotecar. Nu așteptați până când veți găsi casa dorită, deoarece s-ar putea să ajungeți la vești proaste după ce ați încercat.
- În timpul acestui proces, veți sta cu o instituție financiară și veți discuta despre informațiile dvs. financiare. De fapt, nu veți solicita o ipotecă reală, dar veți ști la ce să vă așteptați când va veni momentul.
- Acest acord vă poate oferi o idee mai bună despre gama de prețuri a casei pe care vi-o puteți permite.
- Parcurgerea acestui proces vă va ajuta, de asemenea, să convingeți vânzătorul, deoarece acest proces arată cât de serios sunteți.
Pasul 2. Cunoașteți avantajele colaborării cu o companie imobiliară
În general, lucrul cu o companie imobiliară atunci când cumpărați o casă este mai ușor decât să încercați să o faceți singur. În calitate de profesioniști, agenții imobiliari știu ce să facă și vă pot ghida în procesul de căutare și licitare. Va trebui să plătiți o taxă suplimentară, dar majoritatea cumpărătorilor de case consideră că costul merită.
- Agenții imobiliari poartă întotdeauna formulare standard cu ei și, ca profesioniști, se asigură că aceste formulare sunt actualizate în conformitate cu cele mai recente și revizuite legi. Aceste formulare vă sunt disponibile atunci când utilizați serviciile unui agent imobiliar.
- Legile de confidențialitate pe care trebuie să le respecte vânzătorii pot fi, de asemenea, asigurate că pot fi îndeplinite cu ajutorul agentului dvs. imobiliar.
Pasul 3. Cunoașteți avantajele și dezavantajele de a face asta singur
Dacă sunteți suficient de informat pentru a putea cumpăra o casă fără ajutorul unui profesionist, veți putea economisi și mai mulți bani. Din păcate, este mai probabil să greșiți și să vă confruntați cu mai multe dificultăți. De asemenea, este posibil ca unii vânzători să nu dorească să facă afaceri cu dvs. fără serviciile unui agent imobiliar.
Chiar dacă nu lucrați cu un agent imobiliar, poate doriți să luați în considerare angajarea unui avocat pentru a face un contract corect atunci când va veni momentul
Pasul 4. Luați în considerare angajarea de evaluatori și inspectori la domiciliu
După ce ați găsit o casă pe care doriți să licitați, faceți-vă propria inspecție și luați în considerare ajutorul unui inspector de locuință profesionist pentru a face acest lucru. Este posibil ca inspectorul să aibă ochi mai pricepuți decât ai tăi. De asemenea, ar trebui să angajați un evaluator care să se uite la o casă și să vă dea o idee despre preț.
- O inspecție amănunțită va include inspecția proprietății, fundației și acoperișului. De asemenea, ar trebui efectuate verificări ale dăunătorilor.
- În contract, trebuie să declarați că orice ofertă este „supusă modificării față de valoarea estimată declarată de evaluatorul de acasă din partea cumpărătorului sau în echilibru cu prețul de achiziție al casei”. Aceasta înseamnă că trebuie să continuați cu oferta doar dacă evaluatorul vă spune că veți obține într-adevăr o casă care merită banii dvs.
Partea 2 din 4: Determinarea cantității corecte
Pasul 1. Utilizați analiza comparativă a pieței (CMA)
CMA oferă un mod matematic de estimare a prețului proprietății „reale”. CMA clasifică proprietățile în caracteristici de bază, inclusiv suprafața terenului, numărul de dormitoare și numărul de băi și le compară cu alte case cu caracteristici similare și situate în cartier.
- Casele în comparație cu CMA sunt case care sunt în prezent de vânzare sau au fost vândute recent.
- Observați diferența dintre prețurile vândute și prețurile listate. Prețul listat este prețul cerut de vânzător, dar prețul de vânzare este prețul pe care cumpărătorul l-a plătit efectiv.
- Utilizați CMA pentru a evalua suma licitată. Aflați despre limitele externe ale intervalului de preț, uitându-vă la valorile maxime și minime ale CMA. Calculați prețul mediu de vânzare și stabiliți dacă locuința pe care o priviți ar trebui să aibă un preț mai mare sau mai mic în funcție de dimensiune, cazare și locație în comparație cu alte case din CMA.
Pasul 2. Acordați atenție caracteristicilor speciale
Există, de asemenea, caracteristici ale casei care nu pot fi listate în reclama oficială, dar care sunt încă considerate valoroase. De exemplu, dacă toate băile din casă au fost recent complet renovate, vă puteți liniști știind că nu veți avea nevoie să reparați aceste camere în viitorul apropiat, astfel încât să puteți economisi bani.
Dacă faceți suficiente cercetări, puteți obține de obicei o idee despre prețurile acestor caracteristici diferite. Căutați online reclame pe internet comparând case similare dintr-o zonă și zonă de teren, fără a căuta caracteristici speciale în aceste case. De asemenea, puteți discuta cu agentul dvs. imobiliar (dacă decideți să angajați un agent) pentru a vă face o idee despre valoarea acestor caracteristici
Pasul 3. Cunoașteți tendințele pieței
Zona dvs. va fi sub piața cumpărătorului sau a vânzătorului, iar diferența dintre cele două poate afecta cât de scăzută puteți licita.
- Pe piața cumpărătorului, puteți obține reduceri mai bune. Pe piața unui vânzător, reducerile bune pot fi greu de găsit.
-
Luați în considerare poveștile pe care le auziți despre vânzările de case din zona dvs.
- Dacă auziți povești despre cumpărători care fac o duzină de oferte înainte ca oferta lor să fie acceptată sau povești despre case care primesc zeci de oferte, atunci probabil că vă aflați pe piața unui vânzător.
- Dacă auziți povești despre cumpărători care primesc oferte excelente la casele care sunt pe piață de mult timp, cumpărătorii care au o gamă largă de case în limitele bugetului lor sau cumpărătorii care au reușit să-i determine pe vânzători să-și repare casele în cantitate mare, atunci probabil că sunteți pe piața unui cumpărător.
- Este posibil ca aceste tipuri de povești să nu fie cel mai precis mod de a determina starea pieței, dar totuși vă pot oferi o idee de bază.
Pasul 4. Înțelegeți competiția
Trebuie să luați în considerare concurența dintre cumpărători și vânzători. De regulă, dacă există multe case și proprietăți în CMA, atunci vânzătorul are o concurență mai bună, ceea ce înseamnă că vă aflați pe o piață a cumpărătorilor.
Ar trebui să luați în considerare care este numărul mediu de case din aceeași zonă care se vând în prezent pe piață înainte de a putea stabili dacă CMA este sau nu plin de proprietate
Partea 3 din 4: Efectuarea unei oferte formale
Pasul 1. Verificați casa
Este posibil să fi avut serviciul de evaluare a locuinței, dar ar trebui să vă faceți în continuare propria inspecție finală înainte de a licita pentru casă. Ochiul evaluatorului poate vedea ceva ce nu vedeți, dar uneori același lucru se poate întâmpla în situația inversă: ochiul dvs. poate observa un detaliu pe care ochiul evaluatorului nu îl vede.
Când vă faceți propria inspecție, încercați fiecare dispozitiv pe care îl veți obține cu casa și verificați toate bateriile și chiuvetele pentru a vă asigura că nu există scurgeri
Pasul 2. Revedeți legile locale și provinciale privind contractele de locuințe
Deși multe legi locale și provinciale cu privire la contracte sunt destul de similare, în realitate aceste legi pot varia, deci este foarte important să revizuiți aceste legi, astfel încât să fiți conștienți de obligațiile și drepturile dvs. în timpul procesului de cumpărare și vânzare.
Dacă aveți nelămuriri sau întrebări, consultați un avocat sau alt expert juridic din zona dvs. de reședință
Pasul 3. Pregătiți o ofertă scrisă
Consimțământul verbal nu este obligatoriu. Trebuie să pregătiți un contract scris scris pentru a face o ofertă formală pentru o casă.
Pasul 4. Înțelegeți ce ar trebui să fie în ofertă
O ofertă include mai multe informații decât doar prețul pe care sunteți dispus să îl plătiți pentru casă. Fiecare dintre aceste secțiuni suplimentare trebuie descrise în documentul de ofertă:
- Adresa juridică și descrierea proprietății
- Preț de vânzare oferit
- Circumstanțe speciale (plata în numerar a unei anumite sume, contribuția vânzătorului la costurile de tranzacție, garanția locuinței în caz de avarie etc.)
- Promisiunea vânzătorului de a oferi o garanție clară
- Data țintă a tranzacției
- Suma depozitului de bani care însoțește oferta
- Modul de ajustare a impozitelor pe proprietate, chirie, combustibil, apă și electricitate facturi între vânzător și cumpărător
- Declarație privind plata poliței de asigurare și inspecție
- Alte cerințe specifice provinciei dvs.
- O declarație care vă permite, în calitate de cumpărător, să efectuați o inspecție finală înainte de tranzacția finală
- Termen limită de licitare
- Stare obligatorie
Pasul 5. Indicați această stare obligatorie
În acest context, condițiile obligatorii înseamnă condițiile care trebuie îndeplinite pentru a putea cumpăra o casă pe baza condițiilor pe care le-ați menționat anterior. Această obligație trebuie menționată în mod clar în contract.
- Una dintre obligațiile generale este aceea că cumpărătorul trebuie să poată obține surse financiare specifice de la bănci sau alte instituții de credit. Dacă împrumutul nu poate fi obținut, atunci cumpărătorul nu va fi obligat prin contract.
- O altă circumstanță obligatorie care se găsește în mod obișnuit este raportul de satisfacție furnizat de inspectorul de domiciliu în termen de x zile (10 zile, 14 zile etc.) după acceptarea ofertei. După acest termen, dacă dvs., ca potențial cumpărător, nu sunteți mulțumit de raportul inspectorului, contractul poate fi anulat.
Pasul 6. Pregătiți un depozit de garanție
Ceea ce înseamnă acest lucru aici este o plată în numerar care se oferă împreună cu oferta dvs. pentru a vă arăta intențiile bune și onestitatea în cumpărarea casei. Dacă lucrați cu un agent imobiliar, biroul agentului va deține de obicei acești bani pe durata negocierilor.
- Dacă o ofertă nu este făcută împreună cu acest depozit de garanție, atunci vânzătorul poate fi suspect de seriozitatea dvs.
- Atâta timp cât puteți explica ce se va întâmpla cu banii dacă tranzacția eșuează, nu trebuie să vă faceți griji cu privire la pierderea banilor. Dacă tranzacția are loc în cele din urmă, de obicei acești bani vor fi considerați prima parte a depozitului dvs.
- Dacă nu lucrați cu un agent imobiliar, va trebui să angajați un avocat pentru a păstra depozitul.
Partea 4 din 4: Negocieri
Pasul 1. Consolidați-vă poziția de negociere
Există mai multe calități și circumstanțe pe care le puteți îndeplini dacă doriți să consolidați această poziție de negociere. Dacă abordați o situație dintr-o poziție de forță, este mai probabil să obțineți mai mult din ceea ce doriți.
Dacă sunteți cumpărător de numerar, ați fost aprobat pentru un credit ipotecar sau nu trebuie să vindeți o casă existentă înainte de a vă permite o nouă, veți părea mai atractiv pentru vânzător
Pasul 2. Aflați de ce se vinde casa
Motivațiile unui agent de vânzări pot afecta procesul de negociere mai semnificativ decât v-ați putea aștepta. De exemplu, dacă vânzătorul dorește să-și vândă casa rapid, este posibil să fie mai ușor să fie de acord cu termenii și prețul dvs.
- Veți beneficia dacă vânzătorul este în proces de divorț sau de schimbare a locurilor de muncă sau dacă casa este vândută ca parte a unei vânzări masive de proprietăți. De asemenea, puteți fi ajutat dacă vânzătorul deține o altă locuință și cea de vânzare în prezent este liberă, împovărându-l cu cheltuieli suplimentare.
- Vedeți cât timp a fost casa pe piață și dacă a cunoscut o scădere a prețului sau nu. Dacă locuința a fost promovată de mult timp și dacă prețul a scăzut o dată sau mai multe, atunci vânzătorul poate fi mai motivat să accelereze vânzarea și să găsească pe cineva care să preia proprietatea casei din mâinile sale.
- Pe de altă parte, vânzătorii care nu se grăbesc să vândă, din cauza termenelor limită sau a lipsei de preocupări financiare, pot fi mai dificil de negociat.
Pasul 3. Așteptați răspunsul vânzătorului
Un vânzător poate accepta prima ofertă, dar, de obicei, va face o contraofertă care poate include un preț sau termeni diferiți.
- Studiați cu atenție aceste oferte pentru a vă asigura că înțelegeți toate diferențele. Ar fi util dacă ați putea consulta un agent imobiliar sau un avocat în acest proces.
- Un vânzător și un cumpărător pot continua să negocieze între ei, făcând o contraofertă împotriva altuia. Acest proces se va încheia de obicei atunci când ambele părți ajung la un acord sau una dintre părți decide că războiul de licitație ar trebui să se încheie și el părăsește procesul de negociere.
Pasul 4. Acceptați, refuzați sau trimiteți o altă contraofertă
Mingea este acum în mâinile tale. Puteți accepta oferta vânzătorului sau o puteți respinge complet. Dacă credeți că există încă loc pentru negocieri suplimentare, vă puteți face și propriul contraofert.
- După ce primiți o contraofertă, sunteți liber să încheiați negocierea dacă asta doriți. Nu ar trebui să existe probleme juridice în acest stadiu, dar puteți totuși să consultați un agent imobiliar sau un avocat pentru a verifica dacă nu sunteți sigur.
- Trebuie să stabiliți în prealabil prețul maxim pe care sunteți dispus să îl plătiți și să urmați această cifră. După ce negocierile ating acest preț, dacă vânzătorul nu îl poate accepta, părăsiți procesul de negociere.
Pasul 5. Aflați dacă și când ar trebui să vă anulați oferta
În majoritatea cazurilor, vă puteți anula oferta în timpul procesului de negociere, dacă se pare că procesul se va încheia sau circumstanțele dvs. se schimbă brusc. Unele provincii pot avea legi care reglementează momentul și modul de anulare a unei oferte, așadar, pentru binele dvs., studiați legile din provincia dvs. înainte de a anula o ofertă.
- În majoritatea cazurilor, nu veți avea probleme în anularea ofertelor până când nu este acceptată o ofertă. Uneori, puteți chiar să anulați oferta dvs. atâta timp cât nu sunteți notificat cu privire la acceptarea ofertei.
- Înainte de a anula o ofertă, trebuie să consultați întotdeauna un expert juridic sau un agent imobiliar pentru a vă asigura că nu vă pierdeți depozitul de garanție și că nu sunteți dat în judecată pentru pierderile care ar putea apărea ca urmare a anulării ofertei.
